素材と断熱に拘った省エネ住宅を造る工務店ブログ
建売ラッシュ
当社の近辺で建売住宅が今ブームである。そこそこ車通りがある場所だけで、ほぼ同時に10棟近く販売しており、奥に引っ込んだ場所にはもっとあるかもしれない。

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当社事務所がある場所は新潟市秋葉区の中でも古めの住宅街で、おそらく40~50年前に分譲がスタートしている。その頃は一宅地が大きいケースが多く、跡取りがいなくなった古家とその敷地をそのまま売りに出すと総額が大きくなってしまうので個人では買いづらい。そこで不動産業者や建売業者が買い取り、いくつかに分割して建ててから売り出しているのだろう。

人口が減っている時代にそんなに売れるのかなと知人の不動産業者に聞いたところ、世帯数自体はまだ減っておらず、ターゲットは現在2DK程度の賃貸に住んでいる人達で、どうせ家賃を払うならがんばってプラス1~2万程度、足して買っちゃおう、資産にもなるし。といった層を狙っているらしい。

確かに販売用看板には総額表示よりも、家賃と比較しやすいようにローンの月々支払いを強調している。

そこでちょっと心配なことがある。
その金額に含まれていない、少なくともローン支払い以外に別途かかってくる金額があるからです。ざっと考えてみます。(以下計算はおおざっぱなので実際は個別に検討する必要有りです。)


まず固定資産税。
土地、建物あわせて年間11万程度。わかりやすく一月あたり約10,000円。(土地100m2、建物100m2、路線価4万程度想定してますが、実際はわかりません。)

次に光熱費。
このあたりの設定は難しいのですが、以前のアパートでかかっていた暖冷房費にプラスして月平均5千円かかるとします。(居室間欠暖冷房を前提としてるので温度差有りです。)

そして建物の修繕費。
賃貸の家賃には建物の修繕費は基本含まれています。
しかし建物を所有するとなると、それは購入者が購入費とは別に用意しなければなりません。これを積み立てると考えます。
月10,000円程度だと10年で120万。これだと外壁塗装だけでもおぼつかないので15,000円とします。

ここまでの合計で一月あたり約30,000円
逆にマイナスになる費用として駐車場代。1台2,500円として2台分かかっていたとしたらマイナス5,000円。差し引き25,000円。

家賃にプラスアルファするだけでは足りず、最低でもこの25,000円分/月も見込んで購入したほうが良さそうです。

ここまではほぼ確実に見込まなければならない費用です。予測によって大きく変わってくるローンの金利上昇分や、光熱費の値上がり、または火災保険などは入れていませんので、さらにプラスになってくる要因の方が多そうです。

とくに修繕費には注意が必要かなと思います。
建売程度の大きさなら、とも思うが、大きな家に住んでいて、維持できなく困っている、といったケースはめずらしくありません。

また、資産が残るから、といった声も聞きますが、ローンを払い終える頃には建物はマイナスの資産(解体費がかかる)、土地もその時に買う人がいなければ資産にはなりません。



by takakoun | 2020-09-02 14:22 | ファイナンシャルプラン | Trackback | Comments(0)
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