小さくても大きな家 in 新潟

断熱気密の利点１

新築を検討されている方と話している時の事。ある建築会社から、「ここ新潟においては現行の省エネ基準以上の断熱気密は過剰です」というようなことを言われた、という事を何回か聞きました。最近のことです。（そもそも気密に関しては基準がありませんがおいておきます。）

断熱がまったくいらない、ということはないでしょうから、過剰である、という意味を考えてみます。

”過剰である”ということは、すでに無暖房、もしくは無暖房に近い状態なので、これ以上断熱性能を上げても意味がない、もしくは高断熱化したとしてもそのコストアップ分と光熱費削減を比べて費用対効果にあわない、このどちらかのことを言いたいのだと思います。

無暖房、ということはないと思うのでおそらく後者なのでしょう。

もちろんコストも大事なのですが、コスト以外でも大事なことがあります。

これから何回かにわたって断熱、そして気密の主な利点について、なるべくわかりやすく整理していこうと思います。

建物の維持・修繕

前回のブログにも関係することです。

あるきっかけでお話することになった方の家。（元店舗？）

大型の雨樋がほとんど脱落しかかっている。

（この後実際に脱落したらしい。）

家主と話す機会があったのだが、補修するお金をかけたくない、とのこと。

建物の寿命を縮めてしまう旨お話してもだめそうである。

出過ぎた事だったかもしれませんが、維持できなければ売却の選択肢もある旨の話をしたのだがどうなるのでしょう。

隣地などに危害を与えなければいいのですが。

維持するお金はかけたくないけれども、維持しないとますます傷みが進み、さらにお金がかかってしまうというジレンマ。

今回もボカシ写真ですいません

建売ラッシュ

当社の近辺で建売住宅が今ブームである。そこそこ車通りがある場所だけで、ほぼ同時に10棟近く販売しており、奥に引っ込んだ場所にはもっとあるかもしれない。

当社事務所がある場所は新潟市秋葉区の中でも古めの住宅街で、おそらく40～50年前に分譲がスタートしている。その頃は一宅地が大きいケースが多く、跡取りがいなくなった古家とその敷地をそのまま売りに出すと総額が大きくなってしまうので個人では買いづらい。そこで不動産業者や建売業者が買い取り、いくつかに分割して建ててから売り出しているのだろう。

人口が減っている時代にそんなに売れるのかなと知人の不動産業者に聞いたところ、世帯数自体はまだ減っておらず、ターゲットは現在2DK程度の賃貸に住んでいる人達で、どうせ家賃を払うならがんばってプラス1～2万程度、足して買っちゃおう、資産にもなるし。といった層を狙っているらしい。

確かに販売用看板には総額表示よりも、家賃と比較しやすいようにローンの月々支払いを強調している。

そこでちょっと心配なことがある。

その金額に含まれていない、少なくともローン支払い以外に別途かかってくる金額があるからです。ざっと考えてみます。（以下計算はおおざっぱなので実際は個別に検討する必要有りです。）

まず固定資産税。

土地、建物あわせて年間11万程度。わかりやすく一月あたり約10,000円。（土地100m2、建物100m2、路線価４万程度想定してますが、実際はわかりません。）

次に光熱費。

このあたりの設定は難しいのですが、以前のアパートでかかっていた暖冷房費にプラスして月平均５千円かかるとします。（居室間欠暖冷房を前提としてるので温度差有りです。）

そして建物の修繕費。

賃貸の家賃には建物の修繕費は基本含まれています。

しかし建物を所有するとなると、それは購入者が購入費とは別に用意しなければなりません。これを積み立てると考えます。

月10,000円程度だと10年で120万。これだと外壁塗装だけでもおぼつかないので15,000円とします。

ここまでの合計で一月あたり約30,000円

逆にマイナスになる費用として駐車場代。1台2,500円として２台分かかっていたとしたらマイナス5,000円。差し引き25,000円。

家賃にプラスアルファするだけでは足りず、最低でもこの25,000円分/月も見込んで購入したほうが良さそうです。

ここまではほぼ確実に見込まなければならない費用です。予測によって大きく変わってくるローンの金利上昇分や、光熱費の値上がり、または火災保険などは入れていませんので、さらにプラスになってくる要因の方が多そうです。

とくに修繕費には注意が必要かなと思います。

建売程度の大きさなら、とも思うが、大きな家に住んでいて、維持できなく困っている、といったケースはめずらしくありません。

また、資産が残るから、といった声も聞きますが、ローンを払い終える頃には建物はマイナスの資産（解体費がかかる）、土地もその時に買う人がいなければ資産にはなりません。

夏季休暇

今年は梅雨明けも遅く、他にもいろいろなことが重なったこともあり、夏が来た感覚があまりない。

（お盆明けの現在、温度はとても高いのですが。）

夏季休暇中、仕事をしていた事以外では自家用車の前方用のドライブレコーダーを前後にカメラが付くタイプに取り換え、そのおさがりを私の社有車に取り付けてました。双方とも電源直結、配線隠蔽で行ったので割と時間かかってしまいました。

４年ほど前、基礎のレベルチェックに行く途中の信号待ちのときに後ろからの追突事故に遭い、その時の警察や保険会社とのやりとりで、完全に止まっていたのかいないのか（後ろからの追突なのでどちらでも大差なさそうなのだがそうもいかないのでしょう）、じゃあなぜ止まったのか（信号なのです）等々、手間を食ってしまった記憶がある。

当時、ドライブレコーダーが付いていればもう少しスムーズに事故処理ができたかもしれない。

当時の写真

その時に頸椎を捻挫したのだが、それよりもまいったのがレーザーレベル（精密機械）を車に積んでいた事（レベルの確認に行く途中なので当たり前なのですが）。追突の衝撃で万が一狂ってしまっていたらこまるので慌ててメーカーに校正にだした記憶があります。

結果、レンズが破損していたので校正にだして正解でした。

夏季休暇、あとは物理が苦手だという長女（一応、理系）と一緒に勉強してました。

建築士定期講習

一昨日は3年毎に建築士に受講が義務づけられている定期講習へ。

受講しなければならない期限までまだ時間はあったのだが、今年は何があるかわからないので早めに受講することにしました。

昨今、セミナーなどもオンライン化が進んでいるので、こういった講習会はコロナ禍の中では初めてであるが、開催する方も大変そうである。呼びかけ、消毒、窓開け等々

ところで空調時の窓開け換気。

気密性が高く、きちんと換気が効いている住宅の場合、特段必要ないように思います。（大人数が集まった場合は別として）

夏の空調時、せっかくエアコンで温度だけでなく、湿度も下げた状態の空気を捨ててしまうのはもったいない。冬も同様、むしろ冬の方が空調にエネルギーを使うのでさらにもったいない話となってしまいます。

あくまでも、気密性が高く、きちんと換気が効いている住宅（換気風量測定などで確認がベター）、という前提です。

定期講習の方は、最後にテストがあり、途中まで余裕を持って進めていたのですが、言葉尻を問うような問題を発見し、あわてて全部見直したので時間ぎりぎりになってしまいました。